Asuntolainan lyhentäminen vai sijoittaminen

 

Otsikossa esitetty asia liittyy olennaisesti monen suomalaisen elämään, mutta kuinka moni on miettinyt asian loppuun? Olen pohtinut tätä aihetta useampaan otteeseen ja päätynyt googlettamaan asiasta. Nopean tutkimisen jälkeen vastaan tulee taloustaidon tekemä artikkeli, jossa on haastateltu Mika Vaihekoskea (Rahoituksen professori Turun yliopistossa artikkelin kirjoitushetkellä). Mielestäni Vaihekoski kiteyttää asian ytimekkäällä tavalla: “sijoittaminen on kannattavampi vaihtoehto, jos sijoittaa kohteeseen, jonka nettotuotto (verojen jälkeen) on suurempi kuin lainan kustannukset (verotuksen korkovähennyksen jälkeen).” 

Yllä oleva selkeytettynä: Sijoittaminen on järkevää, jos se kerryttää enemmän tuloja, kuin saat lainaa lyhentämällä säästettyä. Halusin tutkia tilannetta tarkemmin vielä lukujen kautta. Näin ollen päädyin tekemään Google sheetsiin kaavion, jossa tarkastelin omaa tilannettani. Laskenta ei ole eksakti, pikemminkin melko simppeli ja yksinkertaistettu, mutta se antaa kuitenkin suuntaa-antavia lopputuloksia.   

Alla esitetyssä kuvakaappauksessa on vertailtu kahta vaihtoehtoa. Ensimmäisessä vaihtoehdossa asuntolainaa aletaan lyhentämään ylimääräisellä 500€:lla kuukaudessa. Tämän seurauksena laina-aika lyhenee 14,3 vuodella (laina maksetaan kokonaisuudessaan pois 9,7 vuodessa) ja näin ollen säästö korkokuluissa on 3532€.

Asuntolainan takaisinmaksun jälkeen alkaa sijoittaminen osakemarkkinoille lainaerän lyhennystä vastaavalla summalla eli 874,6€:lla. Sijoitusaika on sama kuin nopeutetulla lainan takaisinmaksulla saavutettu eli 14,3 vuotta. Tämä summa sijoitetaan globaalisti, ajallisella hajautuksella, pienikuluisiin indeksiosuusrahastoihin eli etf:iin. Vuosikoroksi, eli tässä tapauksessa tuotoksi on oletettu pitkän aikavälin keskimääräinen inflaatiokorjattu tuotto eli 7% (tästä tarkemmin aiemmassa kirjoituksessa). 

Sijoitusajan lopussa osakesalkkuun on kertynyt mukava potti 256 325€. Lasketaan tästä verojen jälkeinen tuotto vähentämällä ensin oma sijoitettu pääoma eli 149 888€ ja sen jälkeen verottajan viemä osuus 43 451€ (suomen pääomatulon veroprosentti on kirjoittamishetkellä 34% yli 30 000€ vuositasolla ylittävistä summista, mikä on muuten euroopan toiseksi korkein. Ainoastaan Tanskassa pääomatuloa verotetaan rajummin luvun ollessa 42%). Näin saadaan loppusummaksi eli tuotoksi 74 506€.

Vaihtoehdossa kaksi pysytellään asuntolainan suhteen alkuperäisessä pankin kanssa tehdyssä maksusopimuksessa eli lainaa lyhennetään noin 375€:n suuruisissa erissä koko laina-ajan. Tämän lisäksi osakemarkkinoille sijoitetaan 500€ joka kuukausi. Sijoitukset suuntautuvat jälleen globaalisti, ajallisesti hajautettuna, matalakuluisiin etf:iin. Sijoitusaikana käytetään nyt asuntolainan jäljellä olevaa aikaa eli 24 vuotta (9,7v+14,3v). Osakemarkkinoilta saatava vuosituotto on edelleen sama kuin ensimmäisessä vaihtoehdossa eli 7%.

Tässä vaihtoehdossa 24 vuoden sijoitusajan jälkeen salkussa on keskimäärin 371 951€. Tehdään tälle samat vähennykset kuin ensimmäisessäkin laskennassa. Vähennetään oma sijoitettu pääoma 144 000€ sekä verottajan viemä 77 503€. Näiden jälkeen viivan alle jää 150 448€. Loppusumma on siis tuplasti suurempi kuin ensimmäisessä vaihtoehdossa. Toki jos huomioidaan lainan nopeutetussa takaisinmaksussa säästetty 3532€ niin tuotto on hieman vajaa tuplasti suurempi. 

Tämä laskentaesimerkki demonstroi itselle selkeästi korkoa korolle ilmiön vaikutuksen. Sijoitetun pääoman ollessa noin 10 vuotta kauemmin markkinoilla tuotto tuplaantuu. Huomioon otettavaa on myös, että ensimmäisessä vaihtoehdossa osakemarkkinoille sijoitetaan noin 6000€ enemmän omaa pääomaa. Tähän päteekin hyvin yleinen sanonta: “it’s not about timing the market, it’s about time in the market”. Jos sijoitusaika on vuosikymmeniä, ei ole suurta merkitystä ostatko osakemarkkinoiden huipulta, pohjalta vai näiden väliltä. 

Tämän laskennan jälkeen on selvää, että kyseisessä korkomarkkinassa asuntolainan ylimääräiset lyhennykset tulisi jättää minimiin. Halusin kuitenkin tutkia myös millä luvuilla tilanne kääntyy toisinpäin. Alla esitetystä vaihtoehdosta käy ilmi, että korkojen tulisi nousta noin 5% ennen kuin vaihtoehto 1 olisi kannattavampaa. Tässä on toki tehty räikeä oletus, että pystyisin edelleen lyhentämään asuntolainaa ylimääräisellä 500€:lla kuukaudessa. 

Mielestäni laskelma antaa kuitenkin riittävästi osviittaa ja ajattelemisen aihetta tulevaan. Vaikka elämmekin nyt todella alhaisten korkojen aikaa ja tuntuu, että tuo 5% korkotaso on äärimmäisen kaukana niin on hyvä muistaa, että 80-90 luvun vaihteessa asuntolainan korko pyöri kaksinumeroisissa lukemissa. Tähän verrattuna 5% ei kuulosta yhtään utopistiselta. Paina siis nämä lukemat korvan taakse, jotta osaat tehdä oikeita ratkaisuja korkotason noustessa.

Tässä linkki laskuriin jos haluat tutkia tilannetta omalla kohdallasi.  

Mitä mieltä kirjoituksesta? Oliko tästä hyötyä? Oletko pohtinut itse samoja asioita? Laita kommenttia alle ja kerro mielipiteesi. 

Avaa maksuton asiakkuus Nordnetiin*

*Kumppanuusmarkkinointilinkki. Avaamalla asiakkuuden tämän linkin avulla saan itselleni komission uudesta jäsenyydestä. Muutoin se ei eroa millään tavalla asiakkuuden luonnista suoraan Nordnetin sivuilta. 

"Sijoittamiseen osake- ja pääomamarkkinoilla liittyy aina riskejä. Sijoitusten arvo ja tuotto voi nousta tai laskea, ja sijoittaja voi menettää sijoittamansa pääoman kokonaan. Historiallinen tuotto ja kehitys ei ole tae tulevasta tuotosta"