Asetin vuoden ensimmäisessä blogikirjoituksessani yhdeksi 2021 vuoden tavoitteeksi sijoitusasunnon hankkimisen. Tämänkertaisessa postauksessa aion käsitellä asuntosijoittamista yleisellä tasolla sekä avata omia syitä sen tavoitteluun.
Mitä on asuntosijoittaminen?
Asuntosijoittaminen on yksinkertaisuudessaan asunnon hankkimista vuokraustoimintaa varten. Asuntoja hankitaan yleisimmin joko arvonnousun tai kassavirran takia. Arvonnousua odottava sijoittaja pitää omistamiaan asuntoja pitkiä aikoja, jopa vuosikymmenten yli, hinnan noustessa tasaisesti. Tällöin tuotot realisoituvat asunnon myyntihetkellä. Arvonnousuun keskittyvät sijoittajat hankkivat sijoitusasuntoja pääsääntöisesti kaupungeista, joissa muuttoliikenne on positiivista ja täten kysyntä on tarjontaa suurempaa. Näitä ovat muun muassa pääkaupunkiseutu, Turku ja Tampere.
Kassavirtaan keskittyvällä sijoittajalla on maantieteellisesti enemmän valinnanvaraa kohdetta etsiessään. Heidän strategiansa perustuu ajatukseen, että sijoitusasunnosta kuukausitasolla saatavat tulot (vuokra) ylittävät kuukausittaiset menot (vastikkeet, lainanlyhennys, ylläpito). Näin tapahtuessa tuotot realisoituvat kuukausittain. Kassavirtaan keskittyvän sijoittajan ei siis tarvitse odottaa kärsivällisesti palkkapäivää vuosikymmenten ajan.
On tottakai mahdollista, että sijoitusasunnossa esiintyvät vahvasti molemmat tulomuodot. Jokaisen asuntosijoittajan on kuitenkin mielestäni hyvä miettiä omaan strategiaan ensisijaiseksi toinen näistä tulomuodoista. Tällöin sopivan kohteen löytäminen markkinoilta muuttuu asteen verran helpommaksi.
Mediassa asuntosijoittamista kuvataan usein negatiivisten skenaarioiden kautta. Vuokralainen on tuhonnut asunnon ja jättänyt sitä ennen useamman kuukauden vuokran maksamatta. Tätä toki tapahtuu, mutta uskaltaisin väittää, että osuus tuhotuista asunnoista suhteutettuna koko valtakunnalliseen vuokra-asuntojen määrään on marginaalinen.
Tässä voidaankin puhua mielestäni riskienhallinnasta. Se on osa kaikkea sijoitustoimintaa. Osallistumalla itse aktiivisesti vuokrausprosessiin pääset tapaamaan vuokralaisehdokkaat ja muodostamaan heistä henkilökuvan.
Omiin nimiin vai yrityksen kautta?
Asuntosijoittamista voit alkaa harjoittamaan joko omiin nimiin tai yrityksen kautta. Yleisempi muoto tähän mennessä on ollut sijoitusasuntojen haaliminen omiin nimiin. Suurimpana syynä tähän on ollut pankkien myöntämien lainojen ehdot. Yksityishenkilönä saat noin 100 000 €:n suuruisen lainan, 20-25 vuoden maksuajalla ja prosentin marginaalilla. Kun taas yritykselle vastaavat ehdot samasta kohteesta voivat olla seitsemän vuoden laina, 15 vuoden takaisinmaksulla ja kolmen prosentin korolla.
Mitä tarkoittaa seitsemän vuoden laina 15 vuoden maksuajalla? Laina-ajaksi sovitaan seitsemän vuotta, mutta todellisuudessa lainaa lyhennetään kuukausisummalla, joka vastaa 15 vuoden takaisinmaksuaikaa. Kun viimeistään seitsemän vuotta lainan myöntämishetkestä on kulunut, tarkastellaan tilannetta uudestaan pankkivirkailijan kanssa. Tällöin vaihtoehtona on lainan uudelleenrahoitus. Eli yrityksen nykytilanne arvioidaan ja pankin kanssa sovitaan uudet lainaehdot tai lainan takaisinmaksu. Pankilla on siis oikeus vaatia kuluneen ajan jälkeen loppulainan takaisinmaksua. Pahimmassa tapauksessa tämä saattaa johtaa hyvän sijoituskohteen pakotettuun myyntiin.
Tähänkin riskiin pystyt vaikuttamaan oleellisesti olemalla pankkiin yhteydessä jo selvästi ennen h-hetkeä. Tämä antaa sinulle aikaa reagoida pahimman sattuessa. Voit esimerkiksi tiedustella lainanmyönnön halukkuutta kilpailevalta pankilta tai valmistella heikommin tuottavan sijoitusasunnon myymistä.
Miksi osakeyhtiön kautta?
Tästä huolimatta olen kuitenkin päättänyt aloittaa asuntosijoittamisen osakeyhtiön kautta. Aion aloittaa asuntosijoittamisen ystäväni kanssa, jolloin se on huomattavasti helpompaa osakeyhtiön avulla. Voimme hakea lainaa yhdessä yrityksen kautta kahden erillisen lainahakemuksen sijaan. Lisäksi omistusosuuksien jakaminen tiettyihin prosentteihin onnistuu paljon helpommin yrityksen avulla. Tämä korostuu entisestään, jos sijoitusasuntoja on useita.
Meillä on myös selkeä näkemys, että aiomme harrastaa tätä pitkällä aikavälillä ja tavoitetasona on yli 10 sijoitusasunnon hankkiminen. Karkeasti kymmenen asunnon puhutaankin toimivan ns. rajapyykkinä, jolloin asuntosijoittaminen alkaa olemaan kannattavampaa yrityksen kautta.
Miksi emme kerrytä ensin 10 sijoitusasuntoa ja perusta vasta sen jälkeen osakeyhtiötä? Tämä johtuu yksinkertaisesti varainsiirtoverosta, jonka joutuu maksamaan kunkin asunnon kohdalla. Lisäksi kuluja saattaa syntyä asuntojen hinta-arvioiden laatimisesta sekä uusien lainojen hankkimisesta.
Myös verotus on isossa roolissa sijoitusmuotoa valitessa. Siinä missä omiin nimiin sijoittavalla tuloja verotetaan pääomatuloveron mukaan (30% tai 34%), toimii yrityksellä yhteisövero (20%). Toki on hyvä tiedostaa, että yhteisöveron maksamisen jälkeen tuotot ovat yrityksen nimissä ja vaaditaan vielä toinen verotus ennen kuin ne saa henkilökohtaiselle tilille. Meidän ensisijaisena tavoitteena on kuitenkin jatkaa palkkatöiden tekoa, jolloin emme koe tarpeelliseksi nostaa varoja ulos yrityksestä sen ensimmäisten vuosien aikana. Täten vertailuna voidaan pitää edellä esitettyä.
Kaiken kaikkiaan asuntosijoittaminen kiehtoo itseäni, sillä se on sijoitusmuoto, jossa pystyy omalla tekemisellään vaikuttamaan saatavaan tuottoon. Tämän ansiosta siinä on mahdollisuus oikein toimimalla saavuttaa osakesijoittamista parempia pitkän ajan tuottoja.
Oletko itse miettinyt asuntosijoittamista? Kiinnostaako arvonnousu vai kassavirta tulomuotona enemmän? Jätä kommenttia alle!
.png)
.png)